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寧波市存量房交易資金監管業務須知

作者:     來源: 余姚住建    添加日期: 2019-11-14


一、《寧波市存量房交易資金監管辦法(試行)》政策的重要內容

第一、需要監管的資金包括那些?

首付款、按揭貸款、一次性付款、分期付款的房款,即所有房款均要納入監管。

但定金、交易稅費和中介費,由買賣雙方自行約定要不要納入資金監管。

第二、是否一定要資金監管

經紀促成的交易,一定要資金監管,經紀機構或經紀人員不能直接或間接代收房款。

自行成交的交易,雙方可自愿選擇是否資金監管。

第三、是否一定要貸款(預)審批前置

是!

無論是中介促成的交易還是自行成交的存量房交易,只要買方需要購房貸款的,均需要在房屋過戶登記手續之前取得商業銀行貸款意向或公積金貸款審批。

貸款銀行與監管銀行應為同一家。

商業貸款或公積金貸款在7個工作日給出貸款(預)審批結果;組合貸款在9個工作日給出貸款(預)審批結果。買賣雙方取得商業銀行貸款意向或公積金貸款審批通過后需要在5個工作日內辦理過戶、繳稅等手續。

第四、資金監管后賣方什么時候能拿到房款?

文件第八條規定:交易雙方當事人應與監管銀行簽訂交易資金監管協議,對交易基本情況、交易資金監管范圍和額度、監管賬戶開設、監管期限、資金到賬時間、利息、資金劃轉以及交易事項終止或協議終止時的資金劃轉、監管銀行責任、違約責任等內容作出具體約定。

例如:買賣雙方與銀行共同約定,資金監管后,買方支付首付款到監管賬戶,房屋過戶登記后,銀行把首付款劃轉給房東。

第五、房地產經紀機構及其從業人員在提供經紀服務過程中,需要注意哪些?

1、經紀人員需要告知買賣雙方關于資金監管的內容;

2、經紀機構或經紀人員不能直接或間接代收房款或定金;

3、經紀人員不能借資金監管或貸款審批之名收取代辦服務費用;

4、經紀人員不能未經交易雙方同意指定監管銀行。

第六、監管銀行在提供交易資金監管服務過程中,應注意哪些?

1、監管銀行應為交易當事人辦理貸款意向申請;

2、監管銀行應提醒當事人辦理交易資金監管、提示自行交割房款風險;

3、監管銀行應與交易雙方當事人簽訂資金監管協議;

4、監管銀行應按資金監管協議履行約定;

5、監管銀行不能收取辦理資金監管的服務費用。


二、11月15日存量房交易資金監管政策實施后,存量房交易流程將發生變化

下面以買賣雙方需要資金監管和買方需要住房貸款為例,示例圖如下:


1、買賣雙方需要資金監管或貸款(預)審批的,在完成網簽備案后,買賣雙方不能打印已備案的合同。只有把需要資金監管的手續辦理完成或貸款(預)審批通過后,才能打印已備案合同,辦理后續過戶等手續。


2、經紀成交的合同,系統默認資金交割方式為資金監管,不能選擇;自行成交的可以選擇交割方式。


3、買賣雙方合同網簽后,憑系統發送的短信內容(含合同編號),到銀行辦理資金監管手續和貸款(預)審批申請(銀行需要憑合同編號和買賣雙方任一姓名查詢合同)。


4、銀行與買賣雙方簽訂資金監管協議后,需要通過我們的平臺將該筆資金監管信息與合同進行綁定;銀行貸款(預)審批通過后(審批未通過的銀行不需要操作我們的平臺),銀行將貸款審批信息與合同綁定,平臺會將貸款(預)審批已通過的信息發送短信告知買賣雙方。

在買賣雙方需要更換監管銀行或貸款銀行時,銀行需要將資金監管信息與合同解綁,或將貸款(預)審批與合同解綁。


5、自行成交的存量房交易,若需要資金監管或貸款(預)審批的,可以由銀行發起合同備案撤銷申請,政府端審核。

經紀成交的存量房業務,可以由經紀人員在企業端發起合同備案撤銷,撤銷前若已在銀行辦理相關手續,建議先去銀行資金監管解除或貸款預審批取消等操作。


6、哪些地方可以辦理合同網簽備案?

(1)中介可在公司門店登錄寧波市房產市場監管服務平臺企業端,為買賣雙方網簽合同并備案;

(2)中介可在銀行網簽服務點登錄寧波市房產市場監管服務平臺企業端,為買賣雙方網簽合同并備案;(銀行網點清單后續發布)

(3)買賣雙方可在行政服務中心窗口辦理買賣合同網簽并備案;

(4)買賣雙方可在行政服務中心自助服務機上辦理買賣合同網簽并備案(僅限配備自助服務機的區域);

(5)買賣雙方可登錄寧波市房產交易信息服務網(www.cnnbfdc.com)辦事大廳辦理合同網簽并備案。


7、交易的房屋有抵押貸款,房東需籌集資金去結清貸款的情況怎么辦?

在資金監管政策實施后,房東不能再靠買方首付款去結清原貸款,需要籌集資金解決貸款結清問題。根據最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部今年10月22日聯合制定的《關于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》,建議賣方通過合法合規的途徑解決此類短期融資問題。


 


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